沖縄-外人住宅賃貸-投資

不動産

沖縄で外人住宅賃貸を経営するなら知っておくべき8つのこと!

どうも!Ryuです。
(/・ω・)/ 投資イイネ!でも選ぶ時は超絶慎重かつ迅速に。

今回の外人住宅賃貸という不動産投資は以下の条件でのアドバイスとなるので、読む前に確認されたし。

■沖縄での外人住宅賃貸
■賃貸する人は在沖米軍の人

この条件以外でも当てはまると思うけど、知らないことは書けないので条件指定ですw

 

この記事を見てる人は軍用地投資にも興味あるかもしれないので読んでね。

 

本題に入る前に、
「ここまで突っこんで外人住宅賃貸について書いてる記事はない(はずだw)」

 

それはどうでもいいけど、不動産はお金が莫大にかかるものだから慎重に慎重を重ねつつも迅速に動くことが大切!

 

また、一口に外人住宅賃貸といっても単純に貸すことはできず、いくつかの要件を満たしたりする必要があるので注意が必要。

事前にある程度の条件を知っておけばかなり事を進めやすくなるので、最低限知っておきたい8の極意を確認していきます。

 

 

1.いきなり外人住宅賃貸から始めるのはリスク高し!

ここでいきなりアウトになる方もいるかも知れない。

とはいえ、
最初に始める投資が外人住宅賃貸であればリスクは格段に上がる!

始めの投資物件がマンション1室購入するよりも金額的にリスクが高い。

 

アパートのように複数の貸し部屋があって、1室退去したくらいでは大きなダメージがないように家賃収入が分散されていればいいけど、マンションの1室や外人住宅のように一戸建ての物件は退去したら翌月から収入はゼロなのでかなりヤバイのは分かると思う。

 

なので外人住宅賃貸をするなら不動産もしくはそれ以外の収益源をもっていないと厳しい。

そう、資金が少ない人が沖縄で不動産はやるべき投資ではないという結論だし、お金がかかる割にリターンは悪い。

 

今回は外人賃貸住宅の話メインなので細かく書かないけど、沖縄の不動産事情ってのは特殊でザクッというと安い物件はなく、特別なコネがない限り表面利回り6%前後の物件しか探せない。

 

どうしても沖縄で安く買いたい場合はこれも詳細省くけど、競売物件を狙うしかないかな。

まとめると↓
■初めての投資が外人住宅賃貸なら、総合的に判断するとやるべきではない。

 

2.ターゲット層を決める!

これは意外と知らない人もいるかと思うが、米軍の誰に賃貸するかで家賃の大小が変わり、誰に賃貸するかで建物の購入、または建てる住宅の規模は変化する。

 

一番高い家賃で貸すことができる人はエアフォースの人、それ以外のマリーンやアーミーは近い家賃だったと思うが、これは値段も少しづつ変わってるので、外人住宅を扱っている不動産業者に家賃の価格帯は相談してくれ。

 

とにかく高い家賃で賃貸したいならエアフォースがいいが、数が他より多くないので絶賛競合中なのは言っておく。

まとめると↓
■望む家賃や必要な物件の規模はターゲットを決めると見えてくる。

 

 

3.物件によって賃貸できるものとできないものがある!

これも知らない人は意外と多いかもしれないが、何でもかんでも外人住宅として賃貸できるわけではない!

外人賃貸住宅という不動産投資は奥深し。

とはいっても「現役で在沖米軍で働いてる外人さん」が対象であり、「現役引退した人」は対象外だと思う(引退した方を狙うなら不動案業者に聞いてみてください、僕もこれは知らない部分)

 

話を戻して、
現役の軍人さんの家賃というのは本人が払っているワケではなく、軍側が払っているので物件の調査が必要で仕様がある。

その仕様というのは変更されていくので、これまで賃貸できたのに仕様から外れたために賃貸できなくなった話も聞くので、これも不動産業者に聞いてみましょう。

 

では、賃貸としてOKが出る物件の条件を以下に記載します(もしかしたら僕が知らない条件もあるかもしれないので、最終的には不動産業者に聞くようにしてください)が、中には軍側の仕様ではなくても賃貸するのに必要なことではあるので、確認しておいたほうが良い。

■避難経路が2箇所以上あること。
一軒家、マンション共に災害時などの避難経路として玄関以外にもう一つ屋内から出るためのルートが必要。
■シャワールーム・トイレは2箇所以上あること。
この条件については二階建てなら1Fと2Fに1箇所ずつ必要とか、部屋数に応じてなど、何か基準があったと思うが忘れた(不動産業者に電話して聞くほど丁寧に書かないのでこれはご自身で調べてください)
■ドアのサイズも規格がある。
ドアの規格が意外と曲者で、規格変更によってサイズが小さいと判断された物件はドアと取り替えないといけないので費用がヤバい。
これが原因で一般向け仕方なく賃貸シフトする人もいるくらい。
他にも賃貸条件の仕様があるかもしれないので、事前に把握しておかないと賃貸できない物件を買ったり建てたりしたらあとの祭り。
■冷蔵後、洗濯機、レンジなどの家電はオーナーで準備。
家電を用意しないといけないので初期費用がかかる。
日本製家電なら基本の使い方を英語で記したテプラーなど貼って使えるようにしてあげる配慮も必要。

 

まとめると↓
■賃貸するためには仕様に合った物件を用意すること。

 

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4.入居期間は以外に短い!

もちろん延長して長く入居する人もいるが、多くはアメリカへ戻ったり転勤などで1年~2年で退去する。

対応策としては物件管理してる不動産業者の親玉と仲良くなって優先的に入居付けしてもらう以外に方法はほぼないはずだ。

この対応策については一般のアパート経営でも同じことが言える。

要は人間関係でアル。

 

まとめると↓
■不動産管理会社と仲良くなっておく必要がある。

 

5.表面利回りだけでなく実質利回りの確認が大事!

一般のアパート経営もそうだけど、利回りは表面だけではなく、実質の利回りが重要。

また、在沖米軍関係者に貸し出す賃貸物件はゴミの処理も一般的にできないので、その専門業者に処理させる必要があったはずで、その手数料か何かはオーナー負担だったと思う。。。これも最終的に不動産業者に聞いてくれい。

とにかくオーナーサイドで負担するコストは全て確認しておこう!

 

これらを踏まえると外人住宅賃貸というのは一般アパート運営よりコストがかかるので、表面利回りだけ確認してると後で大変なことになりかねない。

しっかりと運営に掛かる費用を知っておくべき。

 

まとめると↓
■実質利回りを確認しておかないと薄利になってリスクだけ大きくなる可能性がある。

 

6.エアコンの取替頻度は一般より多くなると覚悟!

沖縄は1年を通して暖かい日が多いので、我々もエアコンをつけることは多いが、アメリカ人の方は常日頃から24時間エアコン全開で運転している(冬はわからないが夏場は確実に24h営業で稼働してエアコンはひーひー言ってる)

 

当然ながら使用頻度が高いのでエアコンの寿命は短くなる。

さらに各部屋にエアコンを付けてるので、家の規模によってはかなりの数に、、、20畳用のエアコンなんて1台あたり余裕で20万前後するのでw

 

まとめると↓
■修繕コストは予期せぬトラブルも考慮して1物件あたり50万以上は用意しておきたい。

 

7.物件の周辺環境も大切!

沖縄の魅力といえば海であり、海沿いや丘の上から海が眺められる場所だと最高である!

とはいえ、皆がみんな海が見たいわけではなく、海が見えなくても静かな場所であればいいとか、森がある場所を好む人もいる。

感覚的にはやはりニーズのある周辺環境というのは海が見えるとか近いほうがいいというのは感じる。

 

あとは勤めている基地に近い場所ってのも通勤が楽だからニーズがある。

 

つまり、安定的に収益を上げるには周辺環境も重要視して入居率を上げる工夫が必須!

 

住宅の内外装や築年数で勝負するのもアリだが、皆がほぼ真似できるのでライバルとの差を生み出しにくいので、絶対的に違いででるのは環境しかない!という意味でも環境選びは大切なの。

 

あと、外食関連も入居率を高める要素の一因になりそうだね。

例えば↓

■カレーのココ壱番屋やその他カレー屋さん
■焼肉屋
■回転寿司(はま寿司、くら寿司、スシローなど)
■ラーメン屋
■マクドナルド
■スターバックス

上記の店はダントツに人気がある!

特にココイチは大人気。

あと、照り焼き系の料理はアメリカにはないらしく、食べたら誰もが大絶賛する最強の料理!

 

最後にこれは誰も教えてくれないしわからないと思うしサラッと教えるけど、北谷町の海岸沿いは大人気。

 

人気なのはわかるはずだが、何故人気なのか?というと海があるだけじゃなく、その北谷町の海岸沿いがカリフォルニアの海と似ているからで、カリフォルニアはアメリカでも屈指の人気の場所だ。

 

カリフォルニアに似た環境を沖縄に滞在している間だけでも味わえるなら!ということを考えればなぜ人気なのかわかるね^^

ちなみに、在沖米軍の住所は沖縄ではなく、アメリカのカリフォルニアである。

 

まとめると↓
■入居率を上げるにはニーズのある周辺環境を重視、用意する。

 

次、最後。

8.どれだけリスクテイクできるか?

不動産は本当に大きなお金を動かすので、安易に飛び込むと二度と復活できないくらいのダメージを負うことだってある。

日本で借金抱えて破産すると銀行の借り入れを受けての再生はほぼ無理だろう。

 

一度でもバツがつくと復活が難しくなる。

唯一の手段は自分の力で稼いで這い上がるしかなくなる。

サラリーマンの給与だけではどうにもならない。

 

ローンしてなければ特に問題はないけど、多くの人はローンを組むだろう。

また、外人住宅賃貸は入居期間も比較的短いし、退去したあとに次の入居がなかなか決まらなければ規模の小さい物件でもローン返済額は少なくても10万前後はするだろうから、入居が決まるまでの間のローン返済やその他諸経費(固定資産税など)の支払いは続くので、それも理解して承知の上でリスクテイクする必要がある。

 

余裕をみて1年くらい入居が決まならくても払うべきものを支払える予算を用意しておくのが大事!

入居率以外にも様々なリスクってのは常にある。

例えば、

■何か問題が起きてベース外(米軍基地外)で住むのがダメになる。
■米軍撤退による規模縮小で借り手が減る。
■他に人気の場所が出来て競合が増えた。

様々なことを考えて慎重かつ迅速に進めることが大切。

悩んでる間に別の人に購入されたとか、先に話しを進めていたのに「現金買い」する人が現れてそこ優先にされたとか、ヒドイ話もあるのでスピード感ってのは大切だねー。

 

ということで参考になれば幸い。

 

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